さて、建築請負契約にサインをしました。今後は細かい内装・仕様に移っていきますがその前にマンションの売却や土地の購入を含めここまでの過程を少し振り返りたいと思います。パナホームに関係なくてすみません。

家の契約は2か月半で終えましたが、土地の購入にあたっては3年ほど物件を見続けたことになります。住んでいたマンションの近辺で物件を探したこともあり、真剣に検討できるものは年間で5件も無い感じでした。
土地の検討にあたっては下記をポイントとしていました。

1.場所

・住んでいたマンションの最寄り駅から上り下りで2駅の範囲内
・駅徒歩10分以内
自宅近くで探したので2駅以内で対象エリアが狭いのは仕方がないとして、駅徒歩は今は「資産価値」を考えると重要ですが、今後自動運転車等が出てくるとあまり気にならない時代が来るかもしれませんね。今は駅から近いと値段はぐっと高くなりますが、そういう時代になると駅近に払うプレミアムの概念は変わってくるような気がします。

2.広さ及び地形

30~50坪の範囲内で探しました。土地を探している地域は70㎡や80㎡の分割制限がある地域も存在することから一筆が130㎡台や150㎡台の土地の場合は分割制限がどのようになっているかも留意しました。なお、地形については路地状敷地(いわゆる旗竿地)で2メートル強の間口の土地は避けるようにしました。

3.道路付け

道路付けについては私道は避けたものの、方角はあまり気にせず探しました。一般的には南道路が好まれると思いますし、確かに日当たりは良いのですが、南道路の場合居室の日当たりを気にすると道路に面してしまうこと、駐車場が南側となることから結局庭は限定されてしまうので日あたり面はあまり気にしないこととしました。
また、探しているエリアは一種低層住宅地域かつ一種高度地区なので建物の設計を考えると南道路は大きな制約を受けます。以前お話しした通り、私は土地を見つけてはマイホームデザイナーで間取りを考えていたのでこの制約は注意深く見ていました(同ソフトは高度斜線や日影規制のシミュレーションも簡単にできます)。
特に東西に長い(南北距離が短い)南道路の土地だとかなり厳しくなりますし、真北の触れ方によっては2階でさえ全部入らない(母屋下がりが必要な)部分が出てくることも頻繁にあります。北道路で道路幅が広いとその点は悩まされることが少ないです。
私自身は北道路の方が好きな部分もありましたが、結果として南北方向が少し長めの東南の角地を購入しました。南道路ですので土地北側に隣地からの距離が約3メートルの無駄な空間(日あたりの悪い庭)があります。

4.価格

当たり前ですが、土地は同じものは二つとありません。相場をつかむのが難しいですが、長い期間土地を見ていたこともあり自分なりに相場観が形成できたと思います。具体的には探しているエリアの過去2年くらいの土地の制約事例を三井と野村から提供してもらい簡単な分析を行いました。分析作業の主なポイントは以下です。
・過去成約した物件の広告及び成約価格を手に入れる。土地の大きさなどが希望と違っていても構いません。私の場合は30件くらい集めました
・物件の坪単価と前面路線価をプロットする
・不整形の場合はかげ地割合を使って補正を行う
・道路付けによる違いは上記のプロット結果から逆算し補正率を求める
結果、成約した土地の坪単価は路線価×(1.45~1.55)×3.306の範囲内に集中していることが分かりました。
なお、南道路の場合は5%程度、角地の場合は5%~10%程度の補正を行うとこのゾーンに入ってきていました。逆に売り出されている土地の坪単価がこのゾーンから上に逸脱している場合は長期間売れ残っている傾向にありました。

無論このレンジから上に外れている物件も成約はしていましたが、個人的なスクリーニングとしてそういう土地は買わないという方針を立てました。結果として私が購入した土地は路線価×1.5×1.1(東南角地で10%の補正)×3.306の価格となっています。