前回土地の購入の話をしましたが、マンションの売却にも時間がかかりました。次女の誕生による1年の中断を除いても1年半ほど時間をかけたことになります。1.銀行が二重ローン(マンションのローンを残したまま新しい家のローンを受けること)を承諾していたので家の新築にあたり売り急ぐ必要が無かったこと、2.売却開始当時不動産市況は登り坂であり売り急ぎたくなかったこと、3.それほど流動性が高いマンションではなかったこと、が主な理由です。

拙宅の売却においてまずは三井不動産、その後野村不動産と媒介契約を締結し活動を行いました。両社ともネット等に広告を掲載し、内覧申し込みがあった人を案内して返事を待つという全く同じスタイルです。おそらくどの仲介会社でも同じだと思います。
違いとしては担当者の性格なのか会社のカラーなのかは不明ですが、三井不動産はなんとものんびりした感じの担当者及びセンター長でした(私は彼らのマイペースさを含めて「最強コンビ」と呼んでいます)。結果としては野村不動産が見つけてきた買主に売却することになりました。

マンションが売りやすいかどうかは仕様や立地条件、築年・メンテナンスレベルなど色々あると思いますが、結局それらをひっくるめての価格なのだと思います。色々な定性条件を踏まえた価格になっているかどうか、当たり前ですがそこがポイントだと感じました。ご参考までに拙宅の場合における査定価格、売出し価格等の変遷は下記の通りです(売却できた価格を100とします)。

2014年11月:117で売却開始(三井の査定価格は95)
2015年2月:売出し価格を110に変更
当時から思っていましたが117は三井の査定金額の23%増しですし高過ぎだったのでしょう。私も仕事で対象が不動産ではないもののクライアントに価格アドバイスや交渉のサポートを行っていますが、クライアントが相場から外れた金額感を持っている場合は諌めるようなアドバイスをしています。仲介業者にもそれを期待していましたが、個人相手だとちょっと難しいのかもしれません。「最強コンビ」なのでそれも一因だと思いますが。

2015年5月:売出し価格は変更せず野村も起用(因みに野村の査定も95)
三井と比べて野村は担当者もセンター長ももう少し動きの早い感じの人です。不動産市況などの情報も比較的自発的に送ってくれました。

2015年11月:売出し価格を106に変更
2015年12月:野村から買い取り保証で81を提案されるもお断り
野村の担当者と相談し、都心の不動産市況の動きなども見ながら世田谷の今後の動向も考えた結果、106に変更することとしました。なお、年末にかけて野村から買い取り保証付きサービスの案内があったことから試しに申し込みを行ったところ買い取り保証価格として81の提示を受けました。
買い取り価格の算定自体はあまり難しい計算ではなく、野村の査定金額の80~90%で設定されており、拙宅の場合は85%としたとのこと(0.95×0.85で0.81)。野村もリスクを丸抱えするわけにもいかないのでマンション買い取り業者とも価格を確認しているようです。この金額では保証してもらっても仕方がないので買い取り保証はお断りしました。

2016年4月:次女の出産が目前となったため売却活動を中止
2016夏:AIで自動査定「マンションの価値は最高で101」
売却活動は中止しましたがその間にAIによる自動査定サイトが台頭し始めました。私もイエシルマンションナビ等で相場観を探ったところ自動査定による最高価格は101でした。ユーザー登録はどの会社も無料なので何社か使いました。

2017年2月:野村で売出し価格101にて売却活動再開
2017年3月:100にて購入申し込みがあり4月に売買契約締結
結果論の部分もあると思いますが、自動査定を参考に売出し価格を決め、活動を再開してから1ヶ月で売却が決まりました。面白い点は仲介業者の査定より高い金額だったことです。こういう統計や計算がものをいう分野では既に身近にAIが人を超えられる時代が来ているということだと思います。

査定サイトは色々な物件が部屋毎に瞬時に査定できるので興味本位で眺めてみるだけでもなかなか面白いですし、マンション購入を検討している人も結構見ているのではないかと思います。

以上、買い替えで新築される方の参考になれば。